Efektowne zmiany – o tym jak przygotować mieszkanie, żeby je szybko i korzystnie wynająć,
rozmawiamy z Ewą Bryl-Michałowicz, certyfikowanym doradcą home stagingu.
O home stagingu pisaliśmy już na łamach Rynku Dolnośląskiego, ale przypomnijmy na czym on polega?.
Jest to profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. Głównym celem jest wyróżnienie oferty spośród innych dostępnych na rynku, wzbudzenie jak największego zainteresowania. Duża liczba zainteresowanych Klientów to szybsza transakcja, a co z tym związane oszczędność czasu i pieniędzy dla właściciela. Home Staging ma na celu maksymalizację zysku jedną z zasad, którą się kierujemy to podejmowanie działań o jak najniższym koszcie z wykorzystaniem przede wszystkim tego, co znajduje się w nieruchomości lub tego czym dysponuje Klient. Home stagingu nie należy mylić z projektowaniem wnętrz. Projektowanie polega na zaaranżowaniu mieszkania pod potrzeby konkretnej osoby, którą znamy i wiemy jakie ma oczekiwania, natomiast mieszkanie na sprzedaż lub wynajem przygotowujemy dla kogoś o kim nic nie wiemy, ale chcemy żeby mu się spodobało i żeby chciał je kupić lub nająć. Czyli powinno mieć ono na tyle uniwersalny wygląd, żeby przyciągnęło jak najwięcej chętnych, ale jednocześnie powinno być na tyle atrakcyjnie zaaranżowane i udekorowane, żeby te nieznajome osoby chciały w nim przebywać. Ja to nazywam stylem hotelowym, ponieważ to właśnie hotele są projektowane tak, żeby odwiedzający je ludzie, z różnych stron świata, z bardzo różnym gustem, czuli się w nich dobrze i chcieli do nich wrócić.
Dlaczego ktoś, kto chce wynająć mieszkanie, mógłby potrzebować pomocy z zewnątrz do jego przygotowania?
Najtrudniej jest spojrzeć obiektywnie na własne mieszkanie. Każdy, kto przebywa w jakimś wnętrzu od lat, przyzwyczaja się do pewnych rzeczy i przestają mu one przeszkadzać. Np. nie zwraca uwagi na niefunkcjonalne ustawienie mebli, brak określenia funkcji pomieszczeń czy na detale tj. brakująca listwa przypodłogowa na wprost wejścia czy cieknący kran. Z kolei kandydat na najemcę, wchodząc do mieszkania po raz pierwszy, od razu to dostrzega te mankamenty i jest zniechęcony. Nie chodzi tu tylko o to, co jest zepsute, ale przebywając w pewnym wnętrzu od lat gromadzimy w nim również swoje rzeczy, które z biegiem lat niszczeją, przestają być modne czy po prostu zaczyna być ich za dużo i zagracają pomieszczenia, przez co sprawiają one wrażenie mniejszych. Amerykańskie i brytyjskie doświadczenia na rynku nieruchomości pokazują, aż tylko 20 proc. osób oglądających dane mieszkanie jest sobie w stanie wyobrazić w nim swoje rzeczy i nowy układ pomieszczeń, 80 proc. ma z tym problem, dlatego dobrze jest przygotować mieszkanie tak, żeby ułatwić tym 80 proc. podjęcie decyzji.
Osoby chcące nająć mieszkanie przeważnie szukają nieruchomości z pełnym wyposażeniem, są jednak i tacy dla których nie jest to pierwszy najem, przez lata kupili już kilka rzeczy z myślą o własnym mieszkaniu, np. lodówkę czy łóżko i teraz woleliby nająć puste lub prawie puste mieszkanie. A co za tym idzie właściciele mieszkań mogą również stanąć przed dylematem : meblować czy nie, a jeżeli umebluję to może niepotrzebnie?
Zawsze warto meblować, chociażby po to, żeby wskazać jakie mogą być funkcje poszczególnych pomieszczeń. Z mojego doświadczenia wynika, że w polskich domach jest to bardzo częsty problem. Jeżeli np. wchodzę do mieszkania, które ma cztery pokoje, to często w każdym z nich zastaję to samo: stół, krzesła i kanapę. Tymczasem mieszkanie czteropokojowe powinno mieć zupełnie inny układ: w sypialni powinno być łóżko, w pokoju dziennym kanapa i fotele a w jadalni stół. Meblując nawet minimalnie nieruchomość, wstawiając tylko podstawowe sprzęty, pokazujemy jak można zaaranżować przestrzeń . Poza tym pamiętajmy, że puste wnętrza sprawiają wrażenie mniejszych niż w rzeczywistości , a dodatkowo nieprzytulnych.
Osoby chcące nająć mieszkanie przeważnie szukają nieruchomości z pełnym wyposażeniem, są jednak i tacy dla których nie jest to pierwszy najem, przez lata kupili już kilka rzeczy z myślą o własnym mieszkaniu, np. lodówkę czy łóżko i teraz woleliby nająć puste lub prawie puste mieszkanie
Czy poza podstawowymi meblami, takimi jak stół i łóżko, warto wstawić również sprzęt AGD?
Doświadczenie moje, ale również pośredników, z którymi współpracuję pokazuje, że większość osób szukających mieszkania do wynajęcia, chce mieszkań umeblowanych. Najemca, który ma już np. swoją pralkę może zawsze powiedzieć, że za naszą dziękuje i będziemy mogli ją po prostu zabrać czy przechować na ten czas w piwnicy. Bardziej należy się jednak spodziewać najemcy, który nie wprowadza się z własną pralką i nawet jeżeli nasze mieszkanie mu się spodoba, to go nie weźmie, bo brak pralki będzie dla niego poważnym problemem.
Od czego zacząć?
ZPrzede wszystkim trzeba zdefiniować grupę docelową, która byłaby zainteresowana daną lokalizacją, metrażem, standardem, wystrojem. Czy to będą studenci, czy pracująca para, czy biznesmen, każda z tych osób ma swoje wymagania. Z mojego doświadczenia wynika, że jeżeli ktoś myśli o wynajmie długoterminowym, częściej szuka par bądź rodzin, ale z drugiej strony to studenci są grupą, która we Wrocławiu jest najliczniejsza.
Mam wrażenie, że studenci są najgorzej traktowani przez właścicieli mieszkań, którzy są przekonani, że dla studentów nic nie warto robić czy zmieniać, bo i tak wszystko zniszczą. Czy rzeczywiście nic nie warto robić?
Absolutnie się z tym nie zgadzam. Pamiętajmy, że studenci są to młodzi ludzie, którzy owszem, uwielbiają imprezować i często robią to w najmowanych przez siebie mieszkaniach, ale oni również wyszli z domów rodzinnych, które kojarzą im się z ciepłem, z rodziną i w miejscu, w którym się zatrzymają, też chcieliby mieć namiastkę takiego domu. Jeżeli wprowadzą się do mieszkania, które jest brudne, zaniedbane i zagracone, też nie będą widzieli powodu, żeby o nie dbać. Jeżeli jednak zamieszkają w miejscu, które polubią i potraktują jak własny dom, są większe szanse na to, że go nie zniszczą. Bez ponoszenia dużych kosztów, można przygotować mieszkanie tak, żeby najemca czuł się zobligowany do dbania o nie. Pamiętajmy również o tym, że jeżeli mieszkanie będzie lepiej wyglądało i przyciągnie więcej chętnych, właściciel będzie mógł wziąć za nie więcej pieniędzy, chociażby o 50 czy 100 zł miesięcznie, co w skali roku da już niebagatelną kwotę 1200 zł. Z mojego doświadczenia wynika, że dla ludzi atmosfera miejsca ma znaczenie i są skłonni zapłacić trochę drożej za coś, co naprawdę będzie ich domem i będą się w tym dobrze czuli.
Jak zrobić to szybko i tanio?
Nawet jeżeli nie dysponujemy dużym budżetem, zawsze możemy zmienić wygląd mieszkania, chociażby tylko sprzątając je, pozbywając się niepotrzebnych rzeczy i aranżując przestrzeń na nowo np. przestawiając meble. Ja kieruję się zasadą, że wszystko co jest mniejsze niż grejpfrut powinno zostać usunięte, czyli np. wszystkie małe słoniki, drzewka szczęścia, lampy solne, fotografie rodzinne itp. itd. Mieszkanie, które chcemy pokazać, musi być czyste a bardzo często tak nie jest, począwszy od naczyń w zlewie, nieumytej toalecie, brudnych oknach, a przecież nikt z nas nie lubi mieszkać w brudzie. Jedna z moich ulubionych kanadyjskich home stagerek porównuje sprzedaż mieszkania do randki- nikt nie idzie na nią nieprzygotowany, tylko każdy stara się ładnie ubrać, pomalować, żeby jak najlepiej wypaść. Tak samo powinniśmy zrobić z naszą nieruchomością. Kolejną rzeczą, którą można zrobić, angażując już pewne środki jest odświeżenie ścian i neutralizacja kolorów. W wielu polskich domach jeszcze królują kolory modne w latach 90tych, czyli mocno kontrastowe zestawienia np. granatowego lub zielonego z żółtym. Ktoś może lubić takie kolory i nic w tym złego, ale w home stagingu zaleca się ich neutralizację. Sama biel nie jest najlepszym kolorem ale już biel złamana szarością, czy beżem to jak najbardziej są kolory, które powinniśmy stosować chcąc szybko wynająć mieszkanie.
Znam kogoś, kto ma mocną czerwień we wnętrzu na wynajem i uważa, że właśnie dlatego nie narzeka na brak klientów, co Pani na to?
Czasami wystarczy zasłać łóżko nowoczesną, kolorową kapą i przemalować niektóre rzeczy. Królujące w naszych domach meblościanki warto trochę unowocześnić. Mam wrażenie, że meblościanki były tworzone pod bibeloty, których studenci nie potrzebują, a na dokładkę przytłaczają one i zmniejszają optycznie pomieszczenie. Dlatego często po prostu zdejmuję z meblościanek ich górne części, zostawiając tylko dolne zamykane szafki, przez co pomieszczenie od razu wydaje się większe..
Jak przystosować dla studentów mieszkanie po babci, które ma stare i niemodne meble?
Czasami wystarczy zasłać łóżko nowoczesną, kolorową kapą i przemalować niektóre rzeczy. Królujące w naszych domach meblościanki warto trochę unowocześnić. Mam wrażenie, że meblościanki były tworzone pod bibeloty, których studenci nie potrzebują, a na dokładkę przytłaczają one i zmniejszają optycznie pomieszczenie. Dlatego często po prostu zdejmuję z meblościanek ich górne części, zostawiając tylko dolne zamykane szafki, przez co pomieszczenie od razu wydaje się większe.
Czy wymiana mebli w tego typu mieszkaniu to już byłoby przeinwestowanie?
Myślę że tak, nie tylko dla studentów ale i dla par. Jeżeli muszę dokupić jakieś meble to korzystam z takich miejsc jak lombardy, komisy czy tzw. pchle targi, gdzie można znaleźć bardzo ładne meble w dobrej cenie. Zawsze też pytam klientów, czy mają w swoich domach coś, co tak naprawdę nie jest im potrzebne i stoi w kącie lub piwnicy a nam by się przydało. Staram się szukać takich rozwiązań, żeby nie inwestować pieniędzy i wykorzystać to, co mamy.
A co, jeżeli przygotowane dekoracje nie spodobają się najemcom i każą nam zabrać a my zostaniemy z poczuciem zmarnowanego wydatku?
Zdarzyła mi się również taka sytuacja, ale pamiętajmy, że chociaż najemcy za dekoracje podziękowali, bo chcieli dać własne, to cel został osiągnięty, spodobało im się samo mieszkanie, podpisali umowę i właściciel zdobył najemców.
Jak przygotować mieszkanie dla pary, czym powinno się wyróżniać?
Jeżeli wcześniej wynajmowaliśmy je studentom i były w nim np. trzy osobne łóżka, to teraz powinniśmy postarać się o jedno, ale podwójne. Jeżeli takiego nie mamy, to można np. sprzedać te trzy i za pozyskane pieniądze kupić takie, jakiego potrzebujemy, albo sprzedać tylko jedno a dwa pozostałe zsunąć. Chodzi o to, żeby obracać tym, co jest w danej nieruchomości. W mieszkaniach wynajmowanych dla studentów zwykle pomieszczenia nie mają typowych funkcji, czyli każde pomieszczenie jest osobną sypialnią, w przypadku mieszkania dla pary, jeżeli mówimy o dwupokojowym mieszkaniu, powinniśmy zaaranżować sypialnię i pokój dzienny.
Czy to nie jest zwężenie kręgu odbiorców, bo nie każde dwie osoby chcące wspólnie wynająć mieszkanie muszą być parą, mogą to być dwie koleżanki które chcą obniżyć koszty wynajmu i dlatego decydują się na współlokatorkę?
Wszytko zależy od tego, jakie potrzeby ma klient. Jest to zawężenia grona odbiorców, ale jeżeli pomimo tego właściciel chce wynająć parze i na taki wynajem się nastawia, to nie pozostaje nic innego jak tylko dobrze się do tego przygotować, żeby znaleźć właśnie takich najemców.
Miałam mieszkanie, w które wystarczyło zainwestować 500 zł, po czym lokal, który wcześniej stał na rynku dwa miesiące, w dobrej lokalizacji i dobrej cenie, został wynajęty o 100 zł drożej i to w ciągu 2 godzin bo 3 osoby przebijały ofertę tego mieszkania
Jak potraktować klienta luksusowego, któremu często firma płaci za mieszkanie i poszukuje czegoś więcej niż łóżko po babci przykryte nową kapą? Czy to jeszcze będzie home staging czy już projektowanie?
Powiedziałabym, że to jest zadanie na granicy tych dwóch rzeczy. Na pewno jeżeli chcemy wynająć mieszkania takim osobom, trzeba w nie więcej zainwestować, kupić nowoczesne, modne meble, prawdziwe łóżko a nie rozkładaną kanapę. Dobrze jest wstawić do wnętrza jakiś nowoczesny gadżet np. lampę czy stolik, przy tego typu najemcy nie można sobie pozwolić na półśrodki takie jak np. malowanie starych mebli.
Ile trzeba zainwestować w mieszkanie, żeby je dobrze i szybko wynająć?
Bardzo różnie, miałam np. mieszkanie, w które wystarczyło zainwestować 500 zł, po czym lokal, który wcześniej stał na rynku dwa miesiące, w dobrej lokalizacji i dobrej cenie, został wynajęty o 100 zł drożej i to w ciągu 2 godzin bo 3 osoby przebijały ofertę tego mieszkania. W innym mieszkaniu największym kosztem była renowacja wanny, bo poza tym wszystko wyglądało dobrze, ale ta wanna odstraszała. W każdym mieszkaniu tak naprawdę trzeba zrobić coś innego, wszystko zależy od tego ile pieniędzy może wydać właściciel i w jakim stanie jest ta nieruchomość.
Co Pani robi dla swoich klientów?
Przede wszystkim doradzam rozwiązania dostosowane do ich oczekiwań i możliwości. Klienci sami wybierają zakres współpracy jaki najbardziej im odpowiada. Podstawową usługą jest Home Staging . Zawsze rozpoczynamy od odgruzowania mieszkania – usunięcia zbędnych rzeczy, które zmniejszają optycznie mieszkanie i zabierają światło, dokonujemy neutralizacji kolorów ( malowania ścian czy mebli), depersonalizujemy nieruchomość poprzez usunięcie osobistych rzeczy właścicieli, dbamy o to, aby wszystkie drobne elementy działały bez zarzutu (dokręcamy klamki, wymieniamy oświetlenie, naprawiamy gniazdka i kontakty elektryczne) aranżuję na nowo przestrzeń nadając konkretną funkcjonalność poszczególnym pomieszczeniom, a na koniec dekoruję, dbając o najmniejszy szczegół ( w imieniu Klienta dokonuje uzgodnionych zakupów wyszukując okazji cenowych, stale współpracuję z tapicerem, krawcową, a nawet abażurkiem, dzięki czemu Klienci oszczędzają dodatkowo pieniądze). Klienci, którzy mają dużo wolnego czasu i posiadają umiejętności pozwalające im wykonać wszystkie działania samodzielnie decydują się na konsultację lub raport. W trakcie ok. 2 godzinnego spotkania doradzam co należy zmienić w mieszkaniu oraz dokonuję możliwych zmian od razu na miejscu. Raport to rozbudowana pisemna forma, w której przedstawiam pełen zestaw informacji dotyczący koniecznych zmian wraz z rozplanowaniem przestrzeni i kosztorysem.
Rozmawiała: Anna Andrusyszyn-Wojtasik
Write a comment:
You must be logged in to post a comment.